《江蘇省物業(yè)管理條例》關(guān)鍵維護保養(yǎng)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)利，改進廣大群眾的日常生活和辦公環(huán)境，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，融合省具體而制訂，內(nèi)容包含和圍繞全部物業(yè)管理全過程，集中體現(xiàn)了重視小區(qū)業(yè)主的自主權(quán)和決定權(quán)。

江蘇物業(yè)管理服務(wù)條例全文與講解

【發(fā)文字號】：江蘇人大常委公示第二號
【實行時間】：20180501
【信息內(nèi)容來源于】：江蘇省人大以及政協(xié)常委會

文件目錄

• 第一章 總 則
• 第二章 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)
• 第三章 小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會與業(yè)委會
• 第四章 前期物業(yè)管理方法
• 第五章 物業(yè)管理
• 第六章 物業(yè)管理的應(yīng)用和維護保養(yǎng)
• 第七章 法律依據(jù)
• 第八章 附錄
• 政策措施
• 有關(guān)話題討論

第一章　總 則

第一條 為了更好地標準物業(yè)管理服務(wù)主題活動，維護保養(yǎng)物業(yè)管理服務(wù)多方的合法權(quán)利，構(gòu)建優(yōu)良的定居和辦公環(huán)境，推動文明小區(qū)基本建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院辦公廳《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)、行政規(guī)章，融合省內(nèi)具體，制訂本規(guī)章。

第二條 本規(guī)章適用省內(nèi)行政區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的應(yīng)用、維護保養(yǎng)、服務(wù)項目以及監(jiān)管主題活動。 本規(guī)章所稱物業(yè)管理服務(wù)，就是指小區(qū)業(yè)主根據(jù)聘用物業(yè)管理企業(yè)或是小區(qū)業(yè)主自主對物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的房屋建筑、建筑物及配套設(shè)施的設(shè)施和有關(guān)場所開展檢修、保養(yǎng)、管理方法，維護保養(yǎng)清潔衛(wèi)生和有關(guān)紀律的主題活動。

第三條 縣級以上地區(qū)市人民政府理應(yīng)將物業(yè)管理列入服務(wù)業(yè)建設(shè)規(guī)劃、社會治理和小區(qū)體系管理，制訂、貫徹落實政策扶持，緩解物業(yè)管理企業(yè)壓力；創(chuàng)建和健全系統(tǒng)化、社會性、社會化的物業(yè)管理服務(wù)體制，激勵選用新技術(shù)應(yīng)用、新方式，提升 物業(yè)管理服務(wù)和服務(wù)質(zhì)量。 社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）實際承擔(dān)本管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)工作中的具體指導(dǎo)、幫助和監(jiān)管，融洽物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)治理、社區(qū)便民服務(wù)的關(guān)聯(lián)，融洽施工單位與前期物業(yè)服務(wù)項目企業(yè)、小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)聯(lián)。小區(qū)居（村）民聯(lián)合會理應(yīng)給予幫助和相互配合。

第四條 縣級以上地區(qū)市人民政府住房和城鄉(xiāng)基本建設(shè)或是房地產(chǎn)行政部門主管機構(gòu)（下稱物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)）承擔(dān)主管機關(guān)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)主題活動的監(jiān)管工作中。 縣級以上地區(qū)市人民政府別的相關(guān)部門，依照分別崗位職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)主題活動的相關(guān)監(jiān)管工作中。

第五條 縣級以上地區(qū)市人民政府物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)提升對社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府） 物業(yè)管理服務(wù)工作員和業(yè)委會組員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升 物業(yè)管理服務(wù)水準，所需經(jīng)費預(yù)算納入平級市人民政府部門預(yù)算。 對在物業(yè)管理中獲得豐碩成果或是得到省部級之上物業(yè)管理服務(wù)光榮稱號的物業(yè)管理企業(yè)，縣級以上地區(qū)市人民政府物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)給與嘉獎、獎賞。

第六條 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)協(xié)會理應(yīng)提升領(lǐng)域自我約束管理方法，標準從事個人行為，推動誠信為本，提升物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)者學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升 物業(yè)管理水準，維護保養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)利。

第二章　物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)

第七條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的區(qū)劃以有益于執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)為標準，綜合性考慮到規(guī)劃條件、房屋建筑經(jīng)營規(guī)模、同用設(shè)施、小區(qū)業(yè)主總數(shù)、當然界線、小區(qū)合理布局、社會治理等要素明確。 整體規(guī)劃行政部門主管機構(gòu)在核查保障房建設(shè)工程項目方案設(shè)計時，理應(yīng)征求物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域規(guī)劃的建議。 施工單位理應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理土地施工許可證明確的紅線圖范疇，融合物業(yè)管理的同用設(shè)施、社會治理等要素劃分物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)。物業(yè)管理的服務(wù)設(shè)施機器設(shè)備同用的，理應(yīng)劃分為一個物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)；服務(wù)設(shè)施機器設(shè)備可以切分、單獨應(yīng)用的，能夠 劃分為不一樣的物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)。

第八條 新創(chuàng)建物業(yè)管理售賣前，施工單位理應(yīng)將劃分的物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)向物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)辦理備案，并將經(jīng)辦理備案的物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)在房產(chǎn)買賣合同書中明確。 已劃分物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)并執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)但并未向物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)辦理備案的，由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)辦理備案。 已交付使用但并未區(qū)劃物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)會與社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）征詢有關(guān)小區(qū)業(yè)主建議后明確物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)。

第九條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)創(chuàng)建物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)檔案資料。 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)檔案資料理應(yīng)注明物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的所在位置、四至界線、房屋建筑占地面積、特有一部分總數(shù)、小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有一部分關(guān)鍵狀況、施工單位及其別的必須注明的事宜。

第三章　小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會與業(yè)委會

第十條 房子的使用權(quán)人為因素小區(qū)業(yè)主。 小區(qū)業(yè)主理應(yīng)按照法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約履行支配權(quán)，主動執(zhí)行法律規(guī)定和承諾的責(zé)任。

第十一條 一個物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)創(chuàng)立一個業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會由物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)全體人員小區(qū)業(yè)主構(gòu)成。物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主總數(shù)較少且經(jīng)全體人員小區(qū)業(yè)主一致同意，決策不創(chuàng)立業(yè)主委員會的，由小區(qū)業(yè)主一同執(zhí)行業(yè)主委員會、業(yè)委會的崗位職責(zé)。

第十二條 小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)超出三百戶的，能夠 創(chuàng)立小區(qū)業(yè)主代表大會，執(zhí)行業(yè)主委員會的崗位職責(zé)。

第十三條 合乎以下標準之一的，理應(yīng)舉辦初次業(yè)主委員會或是小區(qū)業(yè)主代表大會（下列通稱業(yè)主委員會）大會： （一） 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)房屋出售信息并交付的總建筑面積做到百分之五十之上的； （二） 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主已搬入總戶數(shù)的占比做到百分之五十之上的。

第十四條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)已交貨的特有一部分總面積超出房屋建筑占地面積百分之五十時，施工單位理應(yīng)依照物業(yè)管理所在城市的社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）的規(guī)定，申報以下籌劃初次業(yè)主委員會大會需要的文檔材料： （一）物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)證實； （二）房子及房屋建筑總面積清冊； （三）小區(qū)業(yè)主名單； （四）工程建筑整體規(guī)劃建筑平面圖； （五）交付同用設(shè)施的證實； （六）物業(yè)管理用地配備證實； （七）別的相關(guān)的文檔材料。

第十五條 合乎創(chuàng)立業(yè)主委員會標準的，社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）理應(yīng)在接到施工單位或是十人之上的小區(qū)業(yè)主公布聯(lián)名鞋明確提出籌劃業(yè)主委員會申請書后六十日內(nèi)，機構(gòu)創(chuàng)立初次業(yè)主委員會主席團。 籌劃舉辦初次業(yè)主委員會大會所需花費由施工單位擔(dān)負。

第十六條 初次業(yè)主委員會主席團由小區(qū)業(yè)主、施工單位、社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）、小區(qū)居（村）民聯(lián)合會等派員構(gòu)成。主席團中的小區(qū)業(yè)主組員由社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）機構(gòu)小區(qū)業(yè)主強烈推薦造成。 主席團總數(shù)理應(yīng)為五至十一人的奇數(shù)，在其中小區(qū)業(yè)主組員理應(yīng)不少于主席團總數(shù)的百分之六十。主席團小組長由社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）特定工作人員出任。 主席團理應(yīng)自創(chuàng)立之日起七日內(nèi)，將人員名單在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位開展公示公告。小區(qū)業(yè)主對籌劃組員有質(zhì)疑的，由社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）融洽處理。

第十七條 初次業(yè)主委員會主席團執(zhí)行以下崗位職責(zé)： （一）明確初次業(yè)主委員會大會舉辦的時間、地址和內(nèi)容； （二）制訂管理方法通信規(guī)約、業(yè)主委員會會議制度、業(yè)委會工作細則議案； （三）確定小區(qū)業(yè)主真實身份，明確小區(qū)業(yè)主在初次業(yè)主委員會大會上的選舉權(quán)數(shù)； （四）明確提出第一屆業(yè)委會委員會侯選人標準、名冊和選舉辦法； （五）依規(guī)明確初次業(yè)主委員會大會決議標準； （六）舉辦初次業(yè)主委員會大會的別的準備工作。 對前述要求的內(nèi)容，主席團理應(yīng)在初次業(yè)主委員會大會舉辦十五日前，在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示，并以書面形式告知全體人員小區(qū)業(yè)主。小區(qū)業(yè)主對小區(qū)業(yè)主真實身份和選舉權(quán)等數(shù)提出質(zhì)疑的，主席團理應(yīng)給予核查并告之異議人核查結(jié)果。 主席團理應(yīng)自創(chuàng)立之日起九十日內(nèi)機構(gòu)舉辦初次業(yè)主委員會大會。

第十八條 業(yè)主委員會大會分成按時大會和臨時性大會。 業(yè)主委員會按時大會理應(yīng)依照業(yè)主委員會會議制度的要求舉辦。經(jīng)特有一部分占房屋建筑占地面積百分之二十之上且占總?cè)藬?shù)百分之二十之上的小區(qū)業(yè)主建議，業(yè)委會理應(yīng)機構(gòu)舉辦業(yè)主委員會臨時性大會。

第十九條 舉辦業(yè)主委員會大會，理應(yīng)于大會舉辦十五日前通告全體人員小區(qū)業(yè)主。舉辦居民小區(qū)的業(yè)主委員會大會，理應(yīng)另外告之小區(qū)居（村）民聯(lián)合會。業(yè)委會理應(yīng)搞好業(yè)主委員會會議紀要，并妥當儲存。

第二十條 小區(qū)業(yè)主能夠 授權(quán)委托別人參與業(yè)主委員會大會。小區(qū)業(yè)主授權(quán)委托家庭主要成員之外的人參與業(yè)主委員會大會的，理應(yīng)出示書面形式委任書，注明委托授權(quán)、授權(quán)委托管理權(quán)限及限期。

第二十一條 業(yè)委會由業(yè)主委員會大會大選造成。業(yè)委會委員會理應(yīng)由熱情公益慈善、責(zé)任感強、具備一定組織協(xié)調(diào)能力的小區(qū)業(yè)主出任。小區(qū)業(yè)主有毀壞房子載重構(gòu)造、違反規(guī)定構(gòu)建、毀壞房子容貌、私改物業(yè)管理應(yīng)用特性、無端欠交物業(yè)管理附加費或是重點維修資金、違反規(guī)定房子出租等違背法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約的情況且未糾正的，不可出任業(yè)委會委員會；出任業(yè)委會委員會后發(fā)生以上情況的，理應(yīng)依照業(yè)主委員會明確的標準給予免去。 業(yè)委會由五至十一人的奇數(shù)委員會構(gòu)成，各屆任職期三至五年，委員會能夠 連任，實際總數(shù)、任職期由業(yè)主委員會會議制度明確。業(yè)委會負責(zé)人、辦公室副主任在業(yè)委會委員會中推舉造成。 業(yè)委會是不是推行差額選舉及其推行差額選舉的差額比例由業(yè)主委員會會議制度明確。 業(yè)委會推行差額選舉的，未入選業(yè)委會委員會且得票數(shù)做到法律規(guī)定投票數(shù)的侯選人，能夠 依照支持率次序入選業(yè)委會候補委員，并在業(yè)委會委員會出缺時先后替補。候補委員總數(shù)由業(yè)主委員會會議制度明確，但數(shù)最多不可超出業(yè)委會委員會數(shù)量的百分之五十。候補委員能夠 出席業(yè)委會大會，不具備表決權(quán)。

第二十二條 業(yè)委會理應(yīng)自大選造成之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)老百姓政府部門）辦理備案： （一）業(yè)委會辦理備案申請報告； （二）業(yè)委會委員會名冊； （三）業(yè)主委員會會議制度和管理方法通信規(guī)約； （四）業(yè)主委員會會議紀要； （五）別的理應(yīng)出示的原材料。

第二十三條 依規(guī)創(chuàng)立的業(yè)委會，以其大選造成之日為創(chuàng)立日期。 業(yè)主委員會會議制度和管理方法通信規(guī)約自業(yè)主委員會決議根據(jù)之日起起效。

第二十四條 業(yè)主委員會、業(yè)委會理應(yīng)依規(guī)做好本職工作，不可做出與物業(yè)管理服務(wù)不相干的決策，不可從業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)不相干的主題活動。 業(yè)主委員會、業(yè)委會做出的決策違背法律法規(guī)、政策法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)勒令其時限糾正或是撤消其決策，并通知全體人員小區(qū)業(yè)主。 業(yè)委會不可以一切正常開展工作的，物業(yè)管理所在城市的社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）理應(yīng)機構(gòu)舉辦業(yè)主委員會臨時性大會對業(yè)委會開展調(diào)節(jié)。

第二十五條 業(yè)主委員會和業(yè)委會日常工作中經(jīng)費預(yù)算由全體人員小區(qū)業(yè)主擔(dān)負，能夠 從物業(yè)管理現(xiàn)有一部分、同用設(shè)施運營盈利中稅前列支，還可以由全體人員小區(qū)業(yè)主平攤。 經(jīng)費預(yù)算的籌資、管理方法和應(yīng)用及其業(yè)委會委員會的工作中補助由業(yè)主委員會會議制度實際要求。業(yè)委會理應(yīng)半年在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示經(jīng)費預(yù)算收入支出狀況，接納小區(qū)業(yè)主的監(jiān)管。

第二十六條 業(yè)主委員會、業(yè)委會理應(yīng)緊密配合相關(guān)主管機構(gòu)，與小區(qū)居（村）民聯(lián)合會相互配合，一同搞好物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的社會發(fā)展管理方面。 在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)，業(yè)主委員會、業(yè)委會理應(yīng)緊密配合小區(qū)居（村）民聯(lián)合會依規(guī)執(zhí)行基層民主管理方法崗位職責(zé)，適用小區(qū)居（村）民聯(lián)合會開展工作，并接納其具體指導(dǎo)和監(jiān)管。小區(qū)居（村）民聯(lián)合會理應(yīng)適用業(yè)主委員會、業(yè)委會開展工作。 居民小區(qū)的業(yè)主委員會、業(yè)委會做出的決策，理應(yīng)書面形式告之小區(qū)居（村）民聯(lián)合會。

第二十七條 不具有創(chuàng)立業(yè)主委員會標準，或是具有創(chuàng)立標準但未創(chuàng)立業(yè)主委員會的居民小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)或是社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）具體指導(dǎo)后仍不可以創(chuàng)立的，能夠 由社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）、小區(qū)居（村）民聯(lián)合會、社區(qū)便民服務(wù)組織 、施工單位、小區(qū)業(yè)主意味著等構(gòu)成所屬物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)合會，代行業(yè)主委員會和業(yè)委會崗位職責(zé)。 物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)合會的工作人員構(gòu)成，理應(yīng)在所屬物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示公告。

第二十八條 同一物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)有兩幢之上房子的，能夠 以幢、模塊為企業(yè)創(chuàng)立小區(qū)業(yè)主工作組。小區(qū)業(yè)主工作組由該幢、模塊的全體人員小區(qū)業(yè)主構(gòu)成。 小區(qū)業(yè)主工作組理應(yīng)執(zhí)行以下崗位職責(zé)： （一）推舉小區(qū)業(yè)主意味著參加業(yè)主委員會大會； （二）決策本幢、模塊范疇內(nèi)住房同用一部分、同用設(shè)施的檢修、保養(yǎng)、升級和更新改造； （三）決策本工作組范疇內(nèi)的別的事宜。 小區(qū)業(yè)主工作組審議由該小區(qū)業(yè)主工作組造成的小區(qū)業(yè)主意味著主持人。小區(qū)業(yè)主工作組做好本職工作時不可違背業(yè)主委員會或是業(yè)主委員會受權(quán)的業(yè)委會做出的決策。小區(qū)業(yè)主工作組做好本職工作的程序流程，參考本物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)業(yè)主委員會會議制度實行。

第二十九條 社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）理應(yīng)創(chuàng)建物業(yè)管理服務(wù)分歧舉報協(xié)商、融洽物業(yè)管理緊急售后維修服務(wù)等社區(qū)便民服務(wù)組織 ，健全小區(qū)公共文化服務(wù)管理體系，為小區(qū)業(yè)主出示基本上服務(wù)項目。

第三十條 社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）理應(yīng)創(chuàng)建由小區(qū)居（村）民聯(lián)合會、公安機關(guān)、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)等參與的聯(lián)席會議規(guī)章制度，融洽解決物業(yè)管理服務(wù)重特大事項。

第四章　前期物業(yè)管理方法

第三十一條 新創(chuàng)建住房物業(yè)管理推行前期物業(yè)管理方法。 在小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)以前，前期物業(yè)管理方法由施工單位承擔(dān)。施工單位理應(yīng)與聘用的物業(yè)管理企業(yè)簽署書面形式的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議能夠 承諾限期；限期沒滿，業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽署的物業(yè)管理合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)項目終止合同。

第三十二條 住房物業(yè)管理的施工單位，理應(yīng)根據(jù)公開招標的方法聘用物業(yè)管理企業(yè)。 投標者低于三個或是住房經(jīng)營規(guī)模總建筑面積低于三萬平方的，經(jīng)物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)準許，能夠 選用協(xié)議書方法聘用物業(yè)管理企業(yè)。 施工單位理應(yīng)出示前期物業(yè)管理方法開辦費，用以選購物業(yè)管理辦公用品等固資。所買財產(chǎn)歸全體人員小區(qū)業(yè)主全部，由物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用。

第三十三條 施工單位與物業(yè)管理購房人簽署的買賣協(xié)議理應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議承諾的內(nèi)容，或是另外簽署前期物業(yè)服務(wù)項目委托合同，對前期物業(yè)服務(wù)項目的內(nèi)容給予承諾。

第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)項目花費由物業(yè)管理購房人依照房產(chǎn)買賣合同書承諾的規(guī)范擔(dān)負，房產(chǎn)買賣合同書未承諾的，由施工單位擔(dān)負。 已完工但并未賣出或是并未交貨物業(yè)管理購房人的物業(yè)管理，物業(yè)管理花費由施工單位全額的擔(dān)負。

第三十五條 新創(chuàng)建住房物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)，施工單位理應(yīng)依照不少于地下地上建筑面積千分之四的占比配備物業(yè)管理用地，小于一百平米的依照一百平米配備，并免費轉(zhuǎn)交。在其中，用以業(yè)委會審議主題活動用地的，理應(yīng)依照配備物業(yè)管理用地的占比有效明確，一般依照總建筑面積二十至四十平米配備。 集中化基本建設(shè)的保障房還理應(yīng)依照不少于建筑面積千分之三提升配備物業(yè)管理營業(yè)性用地，盈利用以填補物業(yè)管理附加費不夠。 配備物業(yè)管理用地、業(yè)委會審議主題活動用地、物業(yè)管理營業(yè)性用地的實際規(guī)范，由設(shè)區(qū)的市市人民政府制訂。

第三十六條 物業(yè)管理用地理應(yīng)是路面之上的房子，由基本建設(shè)單位裝修，具有單獨、一切正常應(yīng)用作用，相對性集中化分配在居民小區(qū)管理中心地區(qū)或是居民小區(qū)進出口周邊。物業(yè)管理用地設(shè)定在居民樓內(nèi)的，理應(yīng)具備單獨的安全通道。 物業(yè)管理用地不記入平攤公共總建筑面積，其使用權(quán)歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主。施工單位在申辦房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時，理應(yīng)標明物業(yè)管理用地并申請辦理備案。 物業(yè)管理用地不可交易和質(zhì)押。

第三十七條 新創(chuàng)建住房物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖等終端產(chǎn)品用戶的單獨立戶計量檢定表或是終端產(chǎn)品用戶入戶口端口號之外的技術(shù)專業(yè)運營設(shè)施，理應(yīng)符合我國標準規(guī)范和技術(shù)專業(yè)技術(shù)標準。 施工單位在機構(gòu)工程驗收時，理應(yīng)通告供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖等技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)參與；在工程驗收達標后，理應(yīng)將住房物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)技術(shù)專業(yè)運營設(shè)施轉(zhuǎn)交給技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)部門管理。技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)理應(yīng)接受并擔(dān)負檢修、保養(yǎng)和升級的義務(wù)，相關(guān)花費由技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)擔(dān)負，但二次供水設(shè)備的花費擔(dān)負，依照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》相關(guān)要求實行。 本規(guī)章執(zhí)行前基本建設(shè)的居民小區(qū)內(nèi)的技術(shù)專業(yè)運營設(shè)施，業(yè)主委員會決策轉(zhuǎn)交給技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)管理方法的，技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)理應(yīng)接受。實際實施細則由設(shè)區(qū)的市市人民政府制訂。 技術(shù)專業(yè)運營設(shè)施包含變（配）電、二次供水、天然氣變壓、供暖等設(shè)施及有關(guān)管道。

第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)項目企業(yè)理應(yīng)向小區(qū)業(yè)主出示物業(yè)管理服務(wù)指南，并能夠 接納施工單位的授權(quán)委托，幫助施工單位申請辦理住房物業(yè)管理交貨的相關(guān)實際事項。

第三十九條 施工單位理應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)要求和房產(chǎn)買賣合同書的承諾，交貨所有權(quán)確立、資料齊全、品質(zhì)達標、作用完善、配套設(shè)施齊備的物業(yè)管理。 新創(chuàng)建居民小區(qū)理應(yīng)具有下列標準： （一）工程建設(shè)工程驗收達標，獲得整體規(guī)劃、公安機關(guān)、消防安全、生態(tài)環(huán)境保護、人民防空等主管機構(gòu)出示的認同或是準予應(yīng)用文檔，并經(jīng)基本建設(shè)行政部門主管機構(gòu)辦理備案； （二）供電、排水管道、供電系統(tǒng)、氣路、供暖、通訊、公共性照明燈具、有線數(shù)字電視等市政工程公共設(shè)施機器設(shè)備依照設(shè)計規(guī)劃規(guī)定完工，供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖已安裝單獨的經(jīng)計量檢定達標的計量檢定表具； （三）文化教育、郵局、醫(yī)療服務(wù)、文化藝術(shù)、體育文化、清潔衛(wèi)生、社區(qū)便民服務(wù)及其人民防空等公共文化服務(wù)設(shè)備已依照設(shè)計規(guī)劃規(guī)定完工； （四）路面、綠化和物業(yè)管理用地等公共性服務(wù)設(shè)施依照設(shè)計規(guī)劃規(guī)定完工，并達到應(yīng)用作用規(guī)定； （五）電梯轎廂、二次供水、髙壓供電系統(tǒng)、消防設(shè)備、高壓容器、監(jiān)管智能安防等同用設(shè)施依規(guī)獲得應(yīng)用合格證； （六）物業(yè)管理應(yīng)用、維護保養(yǎng)和管理方法的有關(guān)資料齊全齊備； （七）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的標準。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)承攬物業(yè)管理時，理應(yīng)對物業(yè)管理同用一部分、同用設(shè)施開展檢查。物業(yè)管理承接查驗理應(yīng)遵照誠實信用原則、客觀性公平、責(zé)任明晰及其維護小區(qū)業(yè)主夫妻共同財產(chǎn)的標準。 當場檢查物業(yè)管理二十日前，施工單位理應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)交以下材料： （一）完工建筑平面圖，單棟、構(gòu)造、機器設(shè)備竣工資料，服務(wù)設(shè)施、地底管道網(wǎng)工程項目竣工資料等工程驗收材料； （二）設(shè)施的安裝、應(yīng)用和維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)等技術(shù)文檔； （三）物業(yè)管理品質(zhì)質(zhì)保文檔和物業(yè)管理使用說明書文檔； （四）物業(yè)管理服務(wù)所必不可少的別的材料。 無法所有轉(zhuǎn)交前述所列材料的，施工單位理應(yīng)列舉未轉(zhuǎn)交材料的詳盡明細并書面形式服務(wù)承諾補繳的實際期限。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)自物業(yè)管理工作交接后三十日內(nèi)，持以下文檔向物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)申請辦理辦理備案辦理手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； （二）臨時性管理方法通信規(guī)約； （三）物業(yè)管理承接查驗協(xié)議書； （四）施工單位轉(zhuǎn)交材料明細； （五）檢查紀錄； （六）工作交接紀錄； （七）別的與承接查驗相關(guān)的文檔。 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)在辦理備案后將物業(yè)管理承接查驗狀況，在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)將承接查驗相關(guān)的文檔、材料和紀錄創(chuàng)建檔案資料，并妥當存放。 物業(yè)管理承接查驗檔案資料歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主全部。前期物業(yè)服務(wù)項目終止合同，業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)的，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)項目終止合同之日起十日內(nèi)，在業(yè)委會的監(jiān)管確定下，向被聘用的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)交物業(yè)管理承接查驗檔案資料，或是向業(yè)委會轉(zhuǎn)交。

第五章　物業(yè)管理

第四十三條 從業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)理應(yīng)具備單獨的主體資格。

第四十四條 業(yè)委會理應(yīng)與業(yè)主委員會聘用的物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理合同書。 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)自物業(yè)管理合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理合同書報物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)、社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）辦理備案。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)能夠 將物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的重點服務(wù)項目業(yè)務(wù)流程授權(quán)委托給專業(yè)能力服務(wù)項目企業(yè)，但不可將該地區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)管理服務(wù)項目授權(quán)委托給別人。 電梯轎廂、消防安全、監(jiān)管智能安防等涉及到人身安全、資金安全及其別的有特殊規(guī)定的設(shè)施，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)授權(quán)委托技術(shù)專業(yè)組織 開展檢修和保養(yǎng)。

第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)依照物業(yè)管理合同書分派項目經(jīng)理。拆換項目經(jīng)理的，理應(yīng)立即告之小區(qū)業(yè)主并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位開展公示公告。 業(yè)委會經(jīng)征詢小區(qū)業(yè)主建議，能夠 規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)拆換項目經(jīng)理；規(guī)定拆換項目經(jīng)理的，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)立即拆換，并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位開展公示公告。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)依照物業(yè)管理合同書中有關(guān)安全防護的承諾，貫徹落實安全性預(yù)防措施，搞好物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的安全防護工作中。物業(yè)管理企業(yè)未執(zhí)行物業(yè)管理合同義務(wù)或是合同履行責(zé)任不符承諾，造成小區(qū)業(yè)主人身安全、資產(chǎn)遭受危害的，理應(yīng)依規(guī)擔(dān)負相對應(yīng)的法律依據(jù)。 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)產(chǎn)生安全生產(chǎn)事故等緊急事件時，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)采用應(yīng)急措施，立即向相關(guān)主管機構(gòu)匯報，并幫助搞好援助工作中。 小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人對人身安全、資金安全有獨特維護規(guī)定的，由小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人和物業(yè)管理企業(yè)再行承諾。

第四十八條 小區(qū)業(yè)主理應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同書的承諾繳納物業(yè)管理花費。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理應(yīng)用人承諾由物業(yè)管理應(yīng)用人繳納物業(yè)管理花費的，從其承諾，小區(qū)業(yè)主負連同繳納義務(wù)。 物業(yè)管理使用權(quán)產(chǎn)生遷移時，小區(qū)業(yè)主理應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)付清物業(yè)管理花費。

第四十九條 物業(yè)管理收費標準理應(yīng)區(qū)別不一樣物業(yè)管理的特性和特性，遵照有效、公布、服務(wù)水平和價錢相符合的標準明確，推行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住房的前期物業(yè)服務(wù)項目收費標準推行政府指導(dǎo)價，業(yè)主委員會創(chuàng)立后，物業(yè)管理收費標準是不是推行政府指導(dǎo)價由業(yè)主委員會決策；非普通住房和普通住宅、達到一部分小區(qū)業(yè)主必須或是接納小區(qū)業(yè)主授權(quán)委托進行的特約服務(wù)等別的物業(yè)管理收費標準，推行市場調(diào)節(jié)價。實際物業(yè)管理收費標準，由被告方在物業(yè)管理合同書中承諾。 推行政府指導(dǎo)價的，價錢行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)會與物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)，綜合性考慮到物業(yè)管理平均可變成本、最低工資標準規(guī)范調(diào)節(jié)力度及其消費cpi指數(shù)變化狀況，制訂物業(yè)管理級別規(guī)范及其相對應(yīng)的基價與波動力度，并向社會發(fā)展發(fā)布。價錢行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)每三年內(nèi)對物業(yè)管理級別規(guī)范及其相對應(yīng)的基價與波動力度開展評定，并依據(jù)評定結(jié)果適度調(diào)節(jié)。 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人出示物業(yè)管理合同書承諾之外的重點服務(wù)項目的，其收費標準能夠 由彼此再行承諾。

第五十條 物業(yè)管理收費標準能夠 采用包干制或是酬勞制等方法，實際收費標準方法由物業(yè)管理合同書承諾。推行酬勞制收費標準方法的，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)依照要求對物業(yè)管理各類資產(chǎn)的收入支出建立臺賬，并接納業(yè)委會的審查。

第五十一條 物業(yè)管理收費標準理應(yīng)實價，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位，將服務(wù)項目內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準新項目、收費標準等相關(guān)狀況屬實公示公告。 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)依照物業(yè)管理合同書的承諾按時將物業(yè)管理花費和運營設(shè)備盈利收入支出狀況、公共性水電氣平攤狀況屬實公示公告。 物業(yè)管理企業(yè)能夠 依據(jù)物業(yè)管理合同書應(yīng)收物業(yè)管理花費，可是應(yīng)收物業(yè)管理花費的限期最多不可超出一年。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)按時發(fā)布同用場所、同用設(shè)施造成的供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖的使用量、價格、額度，并依照具體花費和物業(yè)管理合同書承諾的方法由全體人員小區(qū)業(yè)主平攤。沒有承諾或是承諾不確立的，依照小區(qū)業(yè)主特有一部分占房屋建筑占地面積的占比平攤。 小區(qū)業(yè)主或是業(yè)委會對發(fā)布的同用場所、同用設(shè)施造成的供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖花費的平攤狀況提出質(zhì)疑的，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)回應(yīng)。

第五十三條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)，供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖等技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)理應(yīng)依照終端用戶應(yīng)用的計量檢定表明的數(shù)值向終端用戶扣除花費，不可轉(zhuǎn)嫁給室外管道或是別的設(shè)備的電力能源耗損和損害。終端用戶就是指接納供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖等服務(wù)項目的最后單獨立戶小區(qū)業(yè)主或是具體應(yīng)用人。 物業(yè)管理企業(yè)接納技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)授權(quán)委托代收費用的，不可向小區(qū)業(yè)主扣除服務(wù)費等附加花費，但能夠 依據(jù)承諾向技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)扣除酬勞。

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)享有我國和省相關(guān)服務(wù)業(yè)要求的稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策。物業(yè)管理企業(yè)代辦代征的各種花費，不計稅增值稅和企業(yè)企業(yè)所得稅。 居民小區(qū)內(nèi)同用設(shè)施維護保養(yǎng)管理方法、保潔服務(wù)、園林綠化等物業(yè)管理全過程中的自來水、用電量、用氣價錢依照本地住戶應(yīng)用價錢的規(guī)范實行，但洗車店、餐館等營業(yè)性自來水、用電量、用氣以外。

第五十五條 物業(yè)管理合同期限期滿三個月前，業(yè)委會理應(yīng)機構(gòu)舉辦業(yè)主委員會大會，決策聘用或是聘任物業(yè)管理企業(yè)，將決策書面形式告之物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府），并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)明顯部位公示。 物業(yè)管理企業(yè)決策不會再繼簽物業(yè)管理合同書的，理應(yīng)在物業(yè)管理合同期限期滿三個月前書面形式告之業(yè)委會、物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府），并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示。 業(yè)主委員會決策聘任的，業(yè)委會理應(yīng)在物業(yè)管理合同期限期滿一個月前與物業(yè)管理企業(yè)繼簽物業(yè)管理合同書。

第五十六條 業(yè)主委員會決策辭退物業(yè)管理企業(yè)的，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)依照要求申請辦理轉(zhuǎn)交辦理手續(xù)。被辭退的物業(yè)管理企業(yè)在申請辦理工作交接至退出物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)前的期內(nèi)內(nèi)，理應(yīng)保持一切正常的物業(yè)管理服務(wù)紀律，但物業(yè)管理合同書另有承諾的以外。 業(yè)主委員會決策聘用新的物業(yè)管理企業(yè)的，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)在物業(yè)管理終止合同之日起十五日內(nèi)，撤出物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)，并向業(yè)委會或是在業(yè)委會的監(jiān)管確定下與被聘用的物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行以下工作交接責(zé)任： （一）轉(zhuǎn)交占有的物業(yè)管理同用一部分、由前期物業(yè)管理方法開辦費選購的物業(yè)管理辦公用品等固資； （二）轉(zhuǎn)交本規(guī)章第四十條第二款要求的相關(guān)資料； （三）轉(zhuǎn)交物業(yè)管理期內(nèi)產(chǎn)生的物業(yè)管理和設(shè)施應(yīng)用、維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)文檔，運作、維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)紀錄； （四）付清應(yīng)收、代辦和預(yù)付款、代付款的相關(guān)花費； （五）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求和物業(yè)管理合同書承諾的別的事宜。 物業(yè)管理合同期限期滿，業(yè)主委員會未做出聘用或是聘任決策，物業(yè)管理企業(yè)依照原合同書承諾再次出示服務(wù)項目的，原合同書權(quán)利與義務(wù)對彼此具備約束。在原合同書權(quán)利與義務(wù)持續(xù)期內(nèi)，任何一方被告方明確提出解除合同的，理應(yīng)提早三個月書面形式告之另一方被告方和物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)、社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府），并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示。

第五十七條 物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)、社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）理應(yīng)提升對物業(yè)管理企業(yè)交接的管控。 被辭退的物業(yè)管理企業(yè)拒不退出物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的，物業(yè)管理所在城市的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)勒令其時限退出，業(yè)委會能夠 依規(guī)提到起訴或是申請勞動仲裁。

第五十八條 物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)理應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)基本上情況、執(zhí)行物業(yè)管理合同書、突發(fā)事件處理和日常查驗等狀況，創(chuàng)建物業(yè)管理企業(yè)以及項目經(jīng)理個人信用檔案資料，并向社會發(fā)展公布。

第五十九條 單個物業(yè)管理或是經(jīng)營規(guī)模小的物業(yè)管理，經(jīng)小區(qū)業(yè)主或是業(yè)主委員會決策，在物業(yè)管理所在城市的社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）的監(jiān)管具體指導(dǎo)下，小區(qū)業(yè)主能夠 對物業(yè)管理執(zhí)行自主管理方法。 小區(qū)業(yè)主自主管理方法的，理應(yīng)對以下事宜作出決定： （一）自主管理方法的執(zhí)行器、管理員； （二）自主管理方法的內(nèi)容、規(guī)范、花費和限期； （三）聘用技術(shù)專業(yè)組織 的計劃方案； （四）別的相關(guān)自主管理方法的內(nèi)容。 電梯轎廂、消防安全、監(jiān)管智能安防等涉及到人身安全、資金安全及其別的有特殊規(guī)定的設(shè)施，理應(yīng)授權(quán)委托技術(shù)專業(yè)組織 開展檢修和保養(yǎng)。

第六章　物業(yè)管理的應(yīng)用和維護保養(yǎng)

第六十條 小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人對物業(yè)管理的應(yīng)用與維護保養(yǎng)，理應(yīng)遵循法律法規(guī)、政策法規(guī)、管理方法通信規(guī)約的要求及業(yè)主委員會的決策，不可危害集體利益和別人合法權(quán)利。

第六十一條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)依照整體規(guī)劃基本建設(shè)的商業(yè)建筑和同用設(shè)備，不可私改主要用途。 平常綜合利用人民防空工程項目設(shè)備，不可危害其臨戰(zhàn)空防效率和緊急避災(zāi)作用。

第六十二條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃用以停車車輛的停車位、停車位，施工單位理應(yīng)最先達到本地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主的泊車必須，其所屬由被告方根據(jù)售賣、附送或是租賃等方法承諾。 施工單位申請辦理商住樓房子預(yù)市場銷售備案后售賣或是附送的停車位、停車位，理應(yīng)明確并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示公告擬售賣停車位、停車位的房屋產(chǎn)權(quán)證明文檔和售賣價錢。擬售賣停車位、停車位總數(shù)低于本地區(qū)規(guī)定選購?fù)＼囄?、停車位小區(qū)業(yè)主的房子戶數(shù)時，理應(yīng)根據(jù)搖簽等公平公正方法明確，每一戶小區(qū)業(yè)主只有選購一個停車位或是停車位。 施工單位未售賣或是未附送的停車位、停車位，理應(yīng)優(yōu)先選擇租賃給本地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主，房租依照價錢行政部門主管機構(gòu)核準的規(guī)范實行；小區(qū)業(yè)主規(guī)定承租車位、停車位的，施工單位不可只售不租。擬的士位、停車位總數(shù)低于本地區(qū)規(guī)定承租車位、停車位小區(qū)業(yè)主的房子戶數(shù)時，理應(yīng)根據(jù)搖簽等公平公正方法明確給未選購或是未受贈停車位、停車位的小區(qū)業(yè)主，每一戶小區(qū)業(yè)主只有租賃一個停車位或是停車位。 在最先達到本物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主的選購和租賃必須后也有不必要停車位、停車位的，能夠 租賃給本物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)外的應(yīng)用人，但租用限期不可超出六個月。

第六十三條 占有小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的路面或是別的場所用以停車車輛的停車位、停車位，由業(yè)主委員會或是業(yè)主委員會受權(quán)的業(yè)委會決策應(yīng)用。 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)劃分停車位、停車車子，不可占有、阻塞、封閉式消防疏散安全通道、安全通道、消防車通道，不可危害別的車子和行人的正常行駛。

第六十四條 在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)公共性、同用停車位、路面、場所停車車輛的，理應(yīng)依據(jù)業(yè)主委員會或是業(yè)主委員會受權(quán)的業(yè)委會決策繳納車輛停車費。 物業(yè)管理企業(yè)能夠 依據(jù)物業(yè)管理合同書扣除車輛停車費。車輛停車費的實際規(guī)范，由價錢行政部門主管機構(gòu)會與物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)制訂并發(fā)布。 物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)將車輛停車費獨立列賬，獨立核算。業(yè)委會理應(yīng)對車輛停車費的收入支出狀況開展監(jiān)管，并向業(yè)主委員會匯報。 小區(qū)業(yè)主對車輛停車有存放規(guī)定的，理應(yīng)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)再行簽署存放服務(wù)協(xié)議。

第六十五條 業(yè)主委員會創(chuàng)立前，必須占有小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的路面或是別的場所停車車輛的，理應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中承諾。物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)將車輛停車費獨立列賬，個人所得盈利的百分之七十列入住房重點維修資金，一部分能夠 用以補助物業(yè)管理附加費。 業(yè)主委員會創(chuàng)立后，必須占有小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的路面或是別的場所用以停車車輛，及其運用小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有一部分、同用設(shè)備從業(yè)廣告宣傳等營業(yè)性主題活動的，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)報請業(yè)主委員會或是業(yè)主委員會受權(quán)的業(yè)委會決策后，依法處理相關(guān)辦理手續(xù)并公示公告。運用小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有一部分、同用設(shè)備從業(yè)廣告宣傳等營業(yè)性主題活動的，還理應(yīng)孑有利益關(guān)系的小區(qū)業(yè)主愿意。盈利依照業(yè)主委員會或是業(yè)主委員會受權(quán)的業(yè)委會決策、物業(yè)管理合同書承諾應(yīng)用；沒有決策或是承諾的，依照前述要求應(yīng)用。

第六十六條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)依規(guī)配套的人民防空工程項目，理應(yīng)依照設(shè)計方案文檔在現(xiàn)場標明。 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)依規(guī)配套的人民防空工程項目平常作為停車場的，理應(yīng)向全體人員小區(qū)業(yè)主對外開放，租賃的租用限期不可超出三年，不可將停車場售賣、附送。 人民防空工程項目平常作為停車場扣除的車輛停車費、房租，理應(yīng)按照相關(guān)要求，用以該人民防空工程項目設(shè)備的維護保養(yǎng)管理方法和停車場管理的必需開支，有剩下花費的依照本規(guī)章第六十五條第一款要求應(yīng)用。管理條例和實際收費標準由省價錢行政部門主管機構(gòu)會與物業(yè)管理服務(wù)、人民防空等行政部門主管機構(gòu)制訂并發(fā)布。

第六十七條 物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)嚴禁以下個人行為： （一）私改物業(yè)管理的整體規(guī)劃主要用途； （二）毀壞或是私自變化房子載重構(gòu)造、主體工程； （三）違反規(guī)定構(gòu)建房屋建筑、建筑物； （四）毀壞或是私自占有、改造物業(yè)管理同用一部分，毀壞或是私自占有、移裝同用設(shè)施； （五）儲放易燃性、易燃易爆、有毒、放射性元素或是超沙袋綁腿等違背安全性要求的物件； （六）生產(chǎn)制造超出要求規(guī)范的噪聲、震動或是危害隔壁鄰居光照、自然通風(fēng)； （七）隨意廢置廢棄物、排出廢水、投擲臟物和室外焚燒處理； （八）侵吞綠化、損壞園林綠化和園林綠化設(shè)備； （九）私自設(shè)攤、占道經(jīng)營，混亂停車車子； （十）毀壞或是私改房子外型； （十一） 私自在房屋建筑、建筑物上懸架、貼到、涂改、描繪； （十二）法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約嚴禁的別的個人行為。 有前述所列個人行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會理應(yīng)立即勸說、勸阻；勸說、勸阻失效的，理應(yīng)立即匯報相關(guān)主管機構(gòu)，相關(guān)主管機構(gòu)理應(yīng)立即依法辦理；小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人對損害自身合法權(quán)利的個人行為，能夠 依規(guī)向人民檢察院提到起訴；業(yè)委會對損害小區(qū)業(yè)主整體利益的個人行為，能夠 依規(guī)向人民檢察院提到起訴。

第六十八條 城管執(zhí)法、公安機關(guān)、工商局、環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生、整體規(guī)劃等行政管理學(xué)單位，理應(yīng)提升物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)社會秩序、社會治安消防安全、清潔衛(wèi)生、房子應(yīng)用等層面的監(jiān)管，創(chuàng)建違紀行為舉報備案規(guī)章制度，并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位發(fā)布手機聯(lián)系人名字和聯(lián)系電話，依法辦理物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的違紀行為。

第六十九條 住房物業(yè)管理必須應(yīng)用現(xiàn)有一部分加設(shè)電梯轎廂等開展二次開發(fā)、更新改造的，理應(yīng)經(jīng)本幢或本模塊房子特有一部分占房屋建筑占地面積三分之二之上且占總?cè)藬?shù)三分之二之上的小區(qū)業(yè)主愿意，合乎整體規(guī)劃、土地資源、基本建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護、消防管理等法律法規(guī)、政策法規(guī)和標準規(guī)范，而且依法處理有關(guān)準許辦理手續(xù)。

第七十條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人對住房建筑裝修的，理應(yīng)事前告之物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)將住房建筑裝修的嚴禁個人行為和常見問題告之小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人。 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人到住房建筑裝修工程開工前，理應(yīng)持相關(guān)材料向物業(yè)管理企業(yè)申請辦理登記，簽署住房建筑裝修服務(wù)合同。變化工程建筑行為主體或是載重構(gòu)造的，必須遞交原設(shè)計方案企業(yè)或是具備相對應(yīng)企業(yè)資質(zhì)等級的設(shè)計方案企業(yè)明確提出的方案設(shè)計和大城市房子安全性鑒定中心出示的核準建議，并依照要求申請辦理準許辦理手續(xù)。 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人拒不申請辦理備案、準許辦理手續(xù)的，物業(yè)管理企業(yè)能夠 依照臨時性管理方法通信規(guī)約或是管理方法通信規(guī)約，嚴禁建筑裝修施工隊伍進到物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)。 物業(yè)管理企業(yè)對住房建筑裝修主題活動開展巡視時，小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應(yīng)用人、建筑裝修施工隊伍不可回絕和阻攔。

第七十一條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)管理由施工單位承擔(dān)質(zhì)保。質(zhì)保期期滿后，物業(yè)管理全體人員現(xiàn)有一部分的檢修義務(wù)由全體人員小區(qū)業(yè)主擔(dān)負，物業(yè)管理一部分現(xiàn)有一部分的檢修義務(wù)由一部分現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)主擔(dān)負，物業(yè)管理特有一部分的檢修義務(wù)由該小區(qū)業(yè)主擔(dān)負。

第七十二條 施工單位理應(yīng)依照國家規(guī)定的保修期和質(zhì)保范疇，擔(dān)負物業(yè)管理的質(zhì)保義務(wù)。施工單位授權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)保的，理應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)再行簽署委托合同。

第七十三條 物業(yè)管理存有安全風(fēng)險、比較嚴重危害市容市貌或是防礙別人一切正常應(yīng)用的，小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人或是物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)立即檢修、保養(yǎng)或是采用預(yù)防措施。 物業(yè)管理同用一部分、同用設(shè)備設(shè)備維護、升級和更新改造時，有關(guān)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人理應(yīng)給予相互配合。因有關(guān)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人阻礙檢修、升級和更新改造，導(dǎo)致別的小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人經(jīng)濟損失的，責(zé)任者理應(yīng)給予賠付。

第七十四條 住房物業(yè)管理和居民小區(qū)內(nèi)的普通住宅物業(yè)管理的小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)在申請辦理房子搬入辦理手續(xù)或是房屋產(chǎn)權(quán)備案時，將第一期住房重點維修資金存進住房重點維修資金專用存款賬戶。在國家規(guī)定的質(zhì)保期期滿后未售賣的物業(yè)管理，由施工單位優(yōu)先交存住房重點維修資金。 住房重點維修資金歸屬于小區(qū)業(yè)主全部，重點用以國家規(guī)定的質(zhì)保期期滿后物業(yè)管理同用一部分、同用設(shè)施的檢修、升級和更新改造，不可轉(zhuǎn)借。

第七十五條 住房物業(yè)管理交付后，電梯轎廂、消防安全等設(shè)施的日常維護費由小區(qū)業(yè)主擔(dān)負；其升級和更新改造依照有關(guān)法律法規(guī)、政策法規(guī)實行，所需資產(chǎn)由小區(qū)業(yè)主擔(dān)負，政府部門能夠 給與補助。 本規(guī)章實施后轉(zhuǎn)讓土地資源的住房物業(yè)管理配備電梯轎廂的，施工單位理應(yīng)在交付前依照建設(shè)工程成本費百分之一的占比交存資產(chǎn)，重點用以電梯轎廂、消防安全等設(shè)施的升級和更新改造。該資產(chǎn)歸小區(qū)業(yè)主全部，列入物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)住房重點維修資金管理方法。

第七十六條 產(chǎn)生以下嚴重危害房子安全性情況之一，必須馬上對住房物業(yè)管理同用一部分、同用設(shè)施開展緊急檢修、升級和更新改造，有關(guān)的小區(qū)業(yè)主不可以產(chǎn)生法律規(guī)定大部分建議的，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會或是有關(guān)小區(qū)業(yè)主能夠 明確提出應(yīng)急管理計劃方案，經(jīng)住房重點維修資金托管單位核查后開展應(yīng)急管理： （一）外墻防水毀壞導(dǎo)致漏水的； （二）電梯故障嚴重危害生命安全的； （三）公共性護（圍）欄損壞比較嚴重，嚴重危害生命安全的； （四）門頭一側(cè)建筑立面有掉下來風(fēng)險的； （五）專用型排水管道設(shè)備因塌陷、阻塞、崩裂等導(dǎo)致功能問題，嚴重危害人身安全、資金安全的； （六）嚴重危害房子安全性的別的情況。 緊急檢修花費理應(yīng)歷經(jīng)財務(wù)審計并向小區(qū)業(yè)主公示公告后，從有關(guān)小區(qū)業(yè)主的住房重點維修資金單獨立戶賬中依照特有總面積平攤稅前列支；在其中涉及到售出公有住房的，從公有住房住房重點維修資金中稅前列支。

第七十七條 住房重點維修資金余額不足第一期籌資額度百分之三十的，小區(qū)業(yè)主理應(yīng)依照我國和省有關(guān)要求及其業(yè)主委員會的決策，續(xù)籌住房重點維修資金。 小區(qū)業(yè)主申請辦理房地產(chǎn)業(yè)遷移備案時，理應(yīng)向房地產(chǎn)業(yè)備案組織 出示已全額交存住房重點維修資金的有關(guān)憑據(jù)。

第七十八條 業(yè)委會能夠 向住房重點維修資金托管單位提交申請，將不少于住房重點維修資金百分之八十的賬款拷貝到為一年之上的存定期，住房重點維修資金托管單位理應(yīng)自接到申請辦理之日起五個工作中日內(nèi)給予申請辦理。貸款利息記入有關(guān)小區(qū)業(yè)主的住房重點維修資金單獨立戶賬。 住房重點維修資金托管單位理應(yīng)將住房重點維修資金資本增值狀況向小區(qū)業(yè)主公布，小區(qū)業(yè)主有權(quán)利查看自己的住房重點檢修資金結(jié)存狀況。 住房重點維修資金托管單位理應(yīng)依據(jù)維修資金的應(yīng)用方案和真奈美第一款、第二款的要求，執(zhí)行維修資金資本增值的義務(wù)。具體措施由省物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)、省財政局行政部門主管機構(gòu)始行規(guī)章實施之日起一年內(nèi)制訂。

第七十九條 對服務(wù)設(shè)施不齊備、自然環(huán)境較弱的舊居民小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府理應(yīng)采取一定的有效措施開展更新改造治理，并將更新改造治理整體規(guī)劃和年度工作計劃向社會發(fā)展發(fā)布。舊居民小區(qū)的范疇，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府明確。 舊居民小區(qū)內(nèi)的路面、照明燈具、綠化及文化藝術(shù)體育文化、安全防護、物業(yè)管理用地等配套設(shè)施工程建筑及設(shè)施的更新改造基本建設(shè)資產(chǎn)，由政府部門承擔(dān)；小區(qū)業(yè)主特有一部分的設(shè)備設(shè)備維修開支，由小區(qū)業(yè)主擔(dān)負。

第八十條 舊居民小區(qū)更新改造治理中，孑有利益關(guān)系的小區(qū)業(yè)主愿意，并經(jīng)法定條件準許能夠 基本建設(shè)物業(yè)管理用地和一定占比的物業(yè)管理營業(yè)性用地。物業(yè)管理營業(yè)性用地的運營盈利做為舊居民小區(qū)維護保養(yǎng)期間費用的填補資產(chǎn)，由業(yè)主委員會監(jiān)管應(yīng)用。

第七章　法律依據(jù)

第八十一條 違背本規(guī)章第三十七條要求，技術(shù)專業(yè)運營企業(yè)拒不擔(dān)負檢修、保養(yǎng)或是升級義務(wù)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主損害的，理應(yīng)依規(guī)擔(dān)負承擔(dān)責(zé)任。

第八十二條 違背本規(guī)章第四十條第一款要求，物業(yè)管理企業(yè)承攬物業(yè)管理未開展檢查的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正，并計入物業(yè)管理企業(yè)個人信用檔案資料。

第八十三條 違背本規(guī)章第四十一條第二款要求，物業(yè)管理企業(yè)未將物業(yè)管理承接查驗狀況在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處一萬元之上十萬元下列處罰。

第八十四條 違背本規(guī)章第四十八條第一款要求，小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人未依照物業(yè)管理合同書的承諾繳納物業(yè)管理花費的，業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)能夠 根據(jù)上門服務(wù)催交、在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示公告等方式，催促其時限繳納；貸款逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)能夠 向人民檢察院提起訴訟。

第八十五條 違背本規(guī)章第五十一條第一款、第二款要求，物業(yè)管理企業(yè)未在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位公示公告服務(wù)項目內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準新項目、收費標準、物業(yè)管理花費和運營設(shè)備盈利收入支出狀況、公共性水電氣平攤狀況或是公示公告歪曲事實信息內(nèi)容的，由縣（市、區(qū)）價錢行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處一萬元之上五萬元下列處罰。

第八十六條 違背本規(guī)章第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在接納授權(quán)委托代辦相關(guān)花費時往小區(qū)業(yè)主扣除服務(wù)費等附加花費的，由縣（市、區(qū)）價錢行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正，并退回已扣除的花費。

第八十七條 有以下個人行為之一的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰： （一）違背本規(guī)章第五十六條第一款要求，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)未依照要求申請辦理轉(zhuǎn)交辦理手續(xù)，或是除物業(yè)管理合同書另有承諾外，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)在申請辦理工作交接至退出物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)前的期內(nèi)內(nèi)不保持一切正常的物業(yè)管理服務(wù)紀律的； （二）違背本規(guī)章第五十七條第二款要求，被辭退的物業(yè)管理企業(yè)拒不退出物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的。

第八十八條 違背本規(guī)章第六十二條第三款、第四款要求，施工單位將未售賣或是未附送的停車位、停車位不優(yōu)先選擇租賃給本地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主，或是將不必要停車位、停車位租賃給本物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)外應(yīng)用人的租用限期超出六個月的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正，收走非法所得；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上十萬元下列處罰。 違背本規(guī)章第六十二條第三款要求，施工單位對小區(qū)業(yè)主規(guī)定租賃的停車位、停車位只售不租的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正；貸款逾期不糾正的，處十萬元之上五十萬元下列處罰。

第八十九條 違背本規(guī)章第六十六條第二款要求，將平常作為停車場的人民防空工程項目不向全體人員小區(qū)業(yè)主對外開放、租賃停車場的租用限期超出三年或是將停車場售賣、附送的，由縣級以上人民防空行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正，收走非法所得；貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰。

第九十條 違背本規(guī)章第六十七條第一款要求，給別人導(dǎo)致危害的，依規(guī)擔(dān)負法律責(zé)任；違背行政管理學(xué)要求的，由縣級以上地區(qū)市人民政府整體規(guī)劃、基本建設(shè)、房管所、城管、公安機關(guān)、環(huán)境保護等相關(guān)行政部門主管機構(gòu)依照分別崗位職責(zé)嚴厲查處。

第九十一條 縣級以上地區(qū)市人民政府物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)、社區(qū)服務(wù)中心（城鎮(zhèn)市人民政府）及其別的相關(guān)主管機構(gòu)的工作員瀆職犯罪、玩忽職守、營私舞弊，并未構(gòu)罪的，依規(guī)給與行政處分；構(gòu)罪的，追究其刑事處罰。

第八章　附 則

第九十二條 本規(guī)章所稱住房同用一部分，就是指依據(jù)法律法規(guī)、政策法規(guī)和房產(chǎn)買賣合同書，由單幢住房內(nèi)小區(qū)業(yè)主或是單幢住房內(nèi)小區(qū)業(yè)主及與之構(gòu)造相接的普通住宅小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的一部分，一般包含住房的基本、承重梁體、柱、梁、混凝土樓板、房頂及其室外的墻壁、過廳、樓梯口、過道安全通道等。 本規(guī)章所稱同用設(shè)施，就是指依據(jù)法律法規(guī)、政策法規(guī)和房產(chǎn)買賣合同書，由住房小區(qū)業(yè)主或是住房小區(qū)業(yè)主和相關(guān)普通住宅小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的附設(shè)設(shè)施，一般包含電梯轎廂、無線天線、照明燈具、消防設(shè)備、監(jiān)管智能安防設(shè)備、綠化、路面、道路路燈、水渠、池、井、非營利性停車場停車位、服務(wù)性健身培訓(xùn)設(shè)備和同用設(shè)施應(yīng)用的房子等。 本規(guī)章要求的總面積和總數(shù)，依照以下方法測算： （一）特有一部分總面積依照房產(chǎn)登記薄記述的面積換算；并未開展備案的，臨時依照測繪工程組織 的評測面積換算；并未開展評測的，臨時依照房產(chǎn)買賣合同書記述的面積換算；房屋建筑占地面積，依照前面的的統(tǒng)計分析總數(shù)測算； （二）小區(qū)業(yè)主總數(shù)依照特有一部分的總數(shù)測算，一個特有一部分依照一人測算。但施工單位并未售賣和雖已售賣但并未交貨的一部分，及其同一購房人有著一個之上特有一部分的，依照一人測算；總?cè)藬?shù)，依照前面的的統(tǒng)計分析總數(shù)測算。

第九十三條 本規(guī)章自2013年5月1日起實施。

政策措施

一、賣不出去的停車位不可以拒不租賃

新的《江蘇省物業(yè)管理條例》確立，小區(qū)域內(nèi)的停車位、停車位，理應(yīng)最先達到小區(qū)業(yè)主的泊車必須，對于售賣、附送或是租賃，由當事人彼此承諾。假如擬售賣停車位、停車位總數(shù)低于有選購要求的小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)時，理應(yīng)根據(jù)搖簽等公平公正方法明確，每一戶只有選購一個。據(jù)一位參加規(guī)章修定工作中的建設(shè)廳有關(guān)人員詳細介紹，針對有產(chǎn)權(quán)年限的可賣車位，新規(guī)章并不嚴禁開發(fā)設(shè)計企業(yè)所有或絕大多數(shù)售賣，只需合乎彼此承諾。但現(xiàn)階段存在的不足是，許多小區(qū)停車位賣不出去，而房地產(chǎn)商依然拒不租賃，造成了資源的很多閑置不用。因而，新規(guī)章作出了全新升級的要求，“施工單位未售賣或是未附送的停車位、停車位，理應(yīng)優(yōu)先選擇租賃給本地區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主，房租依照價錢行政部門主管機構(gòu)核準的規(guī)范實行;小區(qū)業(yè)主規(guī)定承租車位、停車位的，施工單位不可只售不租。”擬的士位低于規(guī)定租賃的小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)時，一樣應(yīng)采用搖簽等公平公正方法決策，每一戶限租一個。據(jù)統(tǒng)計，在規(guī)章修定最開始的議案中，并沒有對于此要求的罰則，但為了更好地確保這條最新政策能切實落實，不至變成一紙空文，最后頒布的新規(guī)章制訂了懲罰條文，“施工單位對小區(qū)業(yè)主規(guī)定租賃的停車位、停車位只售不租的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)勒令時限糾正;貸款逾期不糾正的，處十萬元之上五十萬元下列處罰?！痹谶_到小區(qū)業(yè)主選購和租賃要求后也有不必要停車位的，能夠 租賃給小區(qū)業(yè)主之外的應(yīng)用人，但租賃期不可超出六個月。

二、人防設(shè)備的停車位數(shù)最多租三年

因為人防設(shè)備的停車場不可售賣，只有租賃，有一些房地產(chǎn)商為資金回籠，便明確規(guī)定停車場租賃協(xié)議務(wù)必二十年一簽，等同于“變向售賣”。上年，常州市一家住宅小區(qū)就被曝出，房地產(chǎn)商向小區(qū)業(yè)主一次性的士位20年所有權(quán)，價錢也因而達到13.2萬-十五萬元一個，引起了小區(qū)業(yè)主的強烈不滿。為避免房地產(chǎn)商“逼”小區(qū)業(yè)主簽長期性租賃協(xié)議，新規(guī)章規(guī)定，人防設(shè)備平常作為停車場的，理應(yīng)向全體人員小區(qū)業(yè)主對外開放，租用限期不可超出三年，不可將停車場售賣、附送。租用限期超出三年，且貸款逾期不糾正的，處五萬元之上二十萬元下列處罰。

三、八成之上資產(chǎn)可定期存款

讓公共性維修資金“錢賺錢”也是新規(guī)章的一大閃光點。據(jù)統(tǒng)計，江蘇省現(xiàn)階段有重點維修資金近300億元，因許多工程建筑尚在質(zhì)保期以內(nèi)，小區(qū)業(yè)主的利用率不上1%，很多的資產(chǎn)以定期方式沉積在金融機構(gòu)。對于老百姓規(guī)定做大做強資產(chǎn)的呼吁，新規(guī)章要求，業(yè)委會能夠 申請辦理，將不少于住房重點維修資金百分之八十的賬款拷貝到為一年之上的存定期，維修資金托管單位理應(yīng)自接到申請辦理生效日五個工作日之內(nèi)給予申請辦理。有專業(yè)人士算過一筆賬，定活年利率相距9倍之多，轉(zhuǎn)定期存款以后，住宅小區(qū)維修資金貸款利息盈利可提升幾十萬乃至上100萬，將為將來同用一部分、同用設(shè)施的維修、拆換出示了強有力的自有資金。

四、六種情況可緊急獲取

住房重點維修資金歸屬于小區(qū)業(yè)主全部，但現(xiàn)階段國家規(guī)定，使用該筆錢，必須2個“三分之二”(房屋建筑占地面積三分之二之上的小區(qū)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二之上的小區(qū)業(yè)主)探討根據(jù)，程序流程繁雜。假如產(chǎn)生緊急狀況該怎么辦?省新規(guī)章確立，發(fā)生六種嚴重危害房子安全性情況之一能夠 緊急獲取，包含：外墻防水毀壞導(dǎo)致漏水的;電梯故障嚴重危害生命安全的;公共性護(圍)欄損壞比較嚴重，嚴重危害生命安全的;門頭一側(cè)建筑立面有掉下來風(fēng)險的;專用型排水管道設(shè)備因塌陷、阻塞、崩裂等導(dǎo)致功能問題，嚴重危害人身安全、資金安全的;及其嚴重危害房子安全性的別的情況。

五、政府指導(dǎo)價每三年評定

針對物業(yè)公司收費標準的規(guī)范，新規(guī)章要求，普通住房的前期物業(yè)服務(wù)項目收費標準推行政府指導(dǎo)價。業(yè)主委員會創(chuàng)立后，是不是再次推行政府指導(dǎo)價由業(yè)主委員會決策。這代表著，業(yè)主委員會能夠 決策隨行就市，推行市場調(diào)節(jié)價，例如與物業(yè)管理公司商議，提升 服務(wù)項目級別，提升服務(wù)項目內(nèi)容，另外小區(qū)業(yè)主也將相對應(yīng)付款高一點的花費。而獨棟別墅等非普通住房和普通住宅推行市場調(diào)節(jié)價，實際收費標準，由被告方在物業(yè)管理合同書中承諾。新規(guī)章進一步確立，推行政府指導(dǎo)價的，由價錢和物業(yè)管理服務(wù)行政部門主管機構(gòu)制訂物業(yè)管理級別規(guī)范及其相對應(yīng)的基價與波動力度，每三年內(nèi)開展一次評定，并依據(jù)評定結(jié)果適度調(diào)節(jié)，并給予發(fā)布。據(jù)統(tǒng)計，在規(guī)章修定全過程中，有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)體現(xiàn)，有的地區(qū)物業(yè)管理費的政府指導(dǎo)價很多年不會改變，不可以立即客觀性地體現(xiàn)物業(yè)管理的成本費轉(zhuǎn)變和銷售市場供需，并且因為長期不調(diào)，一旦調(diào)節(jié)力度很大，小區(qū)業(yè)主的不滿情緒就非常大。因而新規(guī)章作出了三年一評定的要求。

六、不交物業(yè)費很有可能被公示公告

小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應(yīng)用人未依照物業(yè)管理合同書的承諾繳納物業(yè)管理費的，業(yè)委會、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)能夠 根據(jù)上門服務(wù)催交、在小區(qū)域內(nèi)明顯部位公示公告等方式，催促其時限繳納;貸款逾期不繳納的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)能夠 向法院起訴。它是新規(guī)章對于托欠、拒繳物業(yè)管理費狀況頒布的新要求。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)階段許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理費收交率不高，扣費立即危害物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，也損害了誠實守信的繳費小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。而將來，不交物業(yè)費的小區(qū)業(yè)主，很有可能會被公示公告，乃至被告上法院。

七、城管、公安機關(guān)等也將干預(yù)小區(qū)管理

有的住宅小區(qū)里住戶違反規(guī)定開餐廳，有的住戶將車子亂停亂堆，乃至塞住了消防通道門，有的住戶私搭亂建。但因為物業(yè)管理公司只有上門服務(wù)勸說，沒有執(zhí)法權(quán)，管理方法起來較難。若都去請律師打官司，成本費又太高。讓有執(zhí)法權(quán)的有關(guān)政府機構(gòu)也來干預(yù)小區(qū)管理，它是新物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章的又一積極探索?！俺枪軋?zhí)法、公安機關(guān)、工商局、環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生、整體規(guī)劃等行政管理學(xué)單位，理應(yīng)提升物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)社會秩序、社會治安消防安全、清潔衛(wèi)生、房子應(yīng)用等層面的監(jiān)管，創(chuàng)建違紀行為舉報備案規(guī)章制度，并在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)明顯部位發(fā)布手機聯(lián)系人名字和聯(lián)系電話，依法辦理物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)的違紀行為?！?/p>

八、房地產(chǎn)商預(yù)繳電梯轎廂升級費

近幾年來，老小區(qū)電梯關(guān)人事情常常見諸報端，一些上十世紀完工的高層建筑電梯轎廂逐漸進到“維修期”，也讓電梯變成關(guān)心的聚焦點。因為環(huán)保節(jié)能省地的規(guī)定，現(xiàn)階段住房新項目花園洋房、高層住宅漸成流行，將來電梯壞了該怎么辦?檢修、拆換的花費由誰來出?專業(yè)人士告知金陵晚報新聞記者，公共性維修資金應(yīng)付一般的檢修沒什么問題，但如果是換電梯轎廂，壓根不足用。新規(guī)章明確提出了一個新的籌集資金方式，針對5月1日規(guī)章實施后轉(zhuǎn)讓的土地資源，配備電梯轎廂的新項目，“施工單位理應(yīng)在交付前依照建設(shè)工程成本費百分一的占比交存資產(chǎn)，重點用以電梯轎廂、消防安全等設(shè)施的升級和更新改造?！睋?jù)統(tǒng)計，現(xiàn)階段南京市住房的建安費約在每平米兩三千元，以三千元為例子，建筑面積二十萬平米的中小型小區(qū)，房地產(chǎn)商將預(yù)繳六百萬元的電梯轎廂、消防安全升級改造費。除此之外，新規(guī)章還要求，住房物業(yè)管理交付后，電梯轎廂、消防安全等設(shè)施的日常維護費由小區(qū)業(yè)主擔(dān)負;其升級和更新改造依照有關(guān)法律法規(guī)、政策法規(guī)實行，所需資產(chǎn)由小區(qū)業(yè)主擔(dān)負，政府部門能夠 給與補助。

有關(guān)話題討論

【問】依據(jù)要求，江蘇物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)嚴禁什么個人行為？
【答】《江蘇省物業(yè)管理條例》要求，在物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)內(nèi)有十二項嚴禁個人行為。
（一）私改物業(yè)管理的整體規(guī)劃主要用途；
（二）毀壞或是私自變化房子載重構(gòu)造、主體工程；
（三）違反規(guī)定構(gòu)建房屋建筑、建筑物；
（四）毀壞或是私自占有、改造物業(yè)管理同用一部分，毀壞或是私自占有、移裝同用設(shè)施；
（五）儲放易燃性、易燃易爆、有毒、放射性元素或是超沙袋綁腿等違背安全性要求的物件；
（六）生產(chǎn)制造超出要求規(guī)范的噪聲、震動或是危害隔壁鄰居光照、自然通風(fēng)；（七）隨意廢置廢棄物、排出廢水、投擲臟物和室外焚燒處理；
（八）侵吞綠化、損壞園林綠化和園林綠化設(shè)備；
（九）私自設(shè)攤、占道經(jīng)營，混亂停車車子；
（十）毀壞或是私改房子外型；
（十一） 私自在房屋建筑、建筑物上懸架、貼到、涂改、描繪；
（十二）法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約嚴禁的別的個人行為。

【問】物業(yè)管理服務(wù)歸屬于哪一種領(lǐng)域？
【答】物業(yè)管理服務(wù)歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是從業(yè)房產(chǎn)投資、開發(fā)設(shè)計、運營、服務(wù)項目和管理方法的領(lǐng)域，包含房地產(chǎn)開發(fā)運營、房產(chǎn)中介服務(wù)項目、物業(yè)管理服務(wù)和別的房地產(chǎn)業(yè)主題活動。在社會經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈匪類中，房地產(chǎn)行業(yè)歸屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)制造和生活服務(wù)類的單位。

【問】物業(yè)管理管理的定義是啥？
【答】物業(yè)管理服務(wù)就是指小區(qū)業(yè)主對區(qū)別全部房屋建筑現(xiàn)有一部分及其工程建筑劃分內(nèi)現(xiàn)有房屋建筑、場地、設(shè)備的一同管理方法或是授權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)、別的管理員對小區(qū)業(yè)主現(xiàn)有的房屋建筑、設(shè)備、機器設(shè)備、場地、場所開展管理方法的主題活動；合同法要求，小區(qū)業(yè)主能夠 自主管理方法物業(yè)管理，還可以授權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)或是其他管理人員開展管理方法。